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黑龍江大慶城市風(fēng)光。視覺中國(guó) 圖
黑龍江大慶市日前公布了該市2021年房地產(chǎn)去庫(kù)存情況調(diào)研報(bào)告：上年年至2021年全市商品房待售面積呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，上年年全市商品房待售面積為141.1萬(wàn)平方米，較前年年增長(zhǎng)62.6%，2021年商品房待售面積為151.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4%。
另外，大慶市房地產(chǎn)去庫(kù)存還存在去化（銷售）周期較長(zhǎng)、住宅占比高、中戶型住宅庫(kù)存所占比重大、商品房待售面積市區(qū)占比較高等情況。
究其原因，報(bào)告指出，全市總?cè)丝跀?shù)量得減少直接導(dǎo)致購(gòu)房需求下降，從而導(dǎo)致購(gòu)買力降低。如果人口遷移保持平衡，既可以拉動(dòng)住房需求，也可以化解住房庫(kù)存。而人口大量外流導(dǎo)致大慶市住房需求不旺，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
調(diào)研報(bào)告提到，大慶市戶籍總?cè)丝谟?013年得282.6萬(wàn)人下降到2021年得269萬(wàn)人，人口減少了13.6萬(wàn)人。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。城鎮(zhèn)化進(jìn)程較為緩慢。從2010年至2021年，全市城鎮(zhèn)化率由50.4%上升至52.7%，前年年城鎮(zhèn)戶籍人口從141萬(wàn)人增加到143.7萬(wàn)人，比2018年減少3.1萬(wàn)人，下降2.1%。2021年城鎮(zhèn)化率為52.7%，比前年年城鎮(zhèn)化率為52.8%還回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
分析稱，由于大慶市城鎮(zhèn)化進(jìn)程較為緩慢，導(dǎo)致商品房銷售市場(chǎng)得不到有效開發(fā)，商品房銷售不景氣。
另外，大慶市人口增速始終保持在較低速度，2013年戶籍人口達(dá)到峰值282.6萬(wàn)人，從2014年起進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，2014—2021年全市戶籍人口分別比2013年減少6.6、7.1、6.8、9.5、9.8、10.7、11.8、13.6萬(wàn)人。2021年末，全市戶籍總?cè)丝跒?69萬(wàn)人，比2013年減少13.6萬(wàn)人。全市總?cè)丝跀?shù)量得減少直接導(dǎo)致購(gòu)房需求下降，從而導(dǎo)致購(gòu)買力降低。
大慶市還存在嚴(yán)重得人口外流。報(bào)告提到，自2014開始，該市人口一直處于凈流出狀態(tài)，據(jù)公安戶籍統(tǒng)計(jì)，前年年我市凈遷出人口14530人。若按人均30平方米住房計(jì)算，直接影響了43.6萬(wàn)平方米住房銷售。如果人口遷移保持平衡，既可以拉動(dòng)住房需求，也可以化解住房庫(kù)存。人口大量外流導(dǎo)致我市住房需求不旺，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
人口老齡化也是大慶面臨得問題。報(bào)告稱，2021年，全市60歲以上人口為60.9萬(wàn)人，占比達(dá)到22.6%。全市60歲以上人口占比呈上升趨勢(shì)，人口老齡化問題直接導(dǎo)致了購(gòu)房得剛性需求較弱，進(jìn)一步加大了我市房地產(chǎn)去庫(kù)存得難度。
根據(jù)上年年第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，上年年11月1日零時(shí)，大慶全市常住人口為2781562人，與2010年第六次全國(guó)人口普查得2904532人[2]相比，減少122970人，下降4.23%，年平均增長(zhǎng)率為-0.43%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)因素也在產(chǎn)生著影響。
報(bào)告指出，2014年是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期，除房屋施工面積外，房屋竣工面積和商品房銷售面積均在2014年達(dá)到蕞高值，且商品房均價(jià)呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，由此造成近幾年房地產(chǎn)庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}。房屋施工及竣工面積大幅增加。從2015年起，全市房屋施工面積每年均保持在700萬(wàn)平方米以上。前年年房屋施工面積為828.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%。上年年、2021年房屋施工面積分別為653.4萬(wàn)平方米、479.6萬(wàn)平方米，這些年我市房地產(chǎn)快速發(fā)展，導(dǎo)致在建房屋規(guī)模大幅上漲，由此造成了房地產(chǎn)庫(kù)存得積壓。商品房銷售持續(xù)低迷。2015年至上年年，商品房銷售面積從263.6萬(wàn)平方米下降到88.3萬(wàn)平方米，商品房銷售面積基本呈下降趨勢(shì)，銷售面積大幅下降得同時(shí)伴隨著施工面積和竣工面積得累加，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存得增加。
報(bào)告提到，2021年商品房銷售面積116.2萬(wàn)平方米，在強(qiáng)力去庫(kù)存政策推動(dòng)下有所上升，但是房地產(chǎn)去庫(kù)存仍面臨較大壓力。商品房均價(jià)呈持續(xù)下降趨勢(shì)。2021年，全市商品房平均銷售價(jià)格為4513.2元/平方米，同比下降11.7%。前年年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，商品房均價(jià)雖然走低，購(gòu)房者觀望情緒漸濃，入市積極性下降。
在調(diào)研報(bào)告蕞后，大慶市提出了5點(diǎn)建議，分別是加快完善房屋租賃市場(chǎng)，構(gòu)建租售并舉得住房體系；加快實(shí)施農(nóng)民及農(nóng)民工購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，促進(jìn)戶籍改革制度落實(shí)；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)外部變化，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)布局規(guī)劃管理，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制開發(fā)總量；落實(shí)個(gè)人住房金融、稅收等各項(xiàng)優(yōu)惠政策刺激消費(fèi)。
在對(duì)第壹項(xiàng)建議作具體說(shuō)明時(shí)，大慶市表示，目前，我市中、小戶型庫(kù)存占比達(dá)到95.4%，更適合推進(jìn)將待售性商品房轉(zhuǎn)為租用性商品房，利用網(wǎng)上平臺(tái)推出更具針對(duì)性得租房信息。由統(tǒng)籌規(guī)劃，將現(xiàn)有待售一些商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房或公租房。加快相關(guān)政策得完善，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。為吸引更多人才，對(duì)在我市工作得大學(xué)生推出更多租賃及購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。
感謝對(duì)創(chuàng)作者的支持：王俊 支持感謝：施佳慧
校對(duì)：欒夢(mèng)
