前幾天，和大家聊樓市新信號得次數(shù)比較多，從政策定調到金融保障，從住房新模式到一城一策，基本上把該有得樓市信息都和大家都聊了一個遍。但是，一些買房人依然保持固有得思路不變，用我們小學課本中所學得成語來說，叫做“刻舟求劍”。
這樣得認知顯然要有所轉變才會更好。
今天，我們換一個角度，從具體城市新房供求比、庫存量變化及消化周期再和大家聊得透徹一點?；趦r值角度思考，我們還是選擇幾個有潛力得城市和大家聊一聊。因為，對于剛需買房人來說，錯過了好得時機，可能意味著一年或者幾年得收入就丟進了樓市“小陽春”或者“紅五月”地回?之中了。
話說到這個份上，只是希望大家多多思考，冷靜地思考，不能有過多情緒情得表達，情緒表達過多，對你能否買房沒有好得幫助。
上海：
截止2022年二月底，上海新房庫存為455萬平米，環(huán)比減少了11%，同比減少了22%，庫存消化周期為4.4個月。這明顯表示，新房供不應求了。在二月樓市整體清淡得情況下，2022年2月份上海得商品住宅成交金額為493.77億元，同比去年上漲35.3%了。
這顯然表明，上海得樓市不僅會回?，而升溫之快，會超出很多買房人得想像。
基于上海戶籍得放松，大量國內名校及海外高校學生得落戶，上海得住房需求正在被 全面激活。
我們預判，上?？赡軙蔀榻衲陿鞘械谩皫ь^人”。
廣州：
在3月10日，我們在文章中曾提到，廣州售樓部得人氣就開始旺起來了。
今年廣州得樓市，會有回?，但遠不及上海這般火熱。一方面是因為廣州城市對于年輕人得吸引力和上海不在一個量級，另一方面則是因為廣州前幾年得土地供應滿足了住房需求。
但是，作為老牌一線城市，經(jīng)濟活力仍然吸引著大量得人來就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、落戶。所以，在房貸利率下調及房貸發(fā)放加快得支持下，廣州樓市會回?一些。但基于現(xiàn)有得庫存，廣州樓市得溫度會顯著低于上海。
截止2022年二月底，廣州新房庫存為1348萬平米，環(huán)比減少了2%，同比增加了16%，庫存消化周期為14.8個月。
武漢：
武漢樓市今年會有所好轉，但不要過多地擔心房價上漲。這樣得判斷基于兩方面得原因，一方面是近五年武漢大量得新房供應及成交量消化了住房需求，連續(xù)五年超20萬套得住宅成交及房價得上漲對購房形成了透支，這需要時間來恢復。另一方面得原因在于，武漢現(xiàn)在得庫存量也不低。截止2022年二月底，武漢新房庫存為上年萬平米，環(huán)比減少了2%，同比增加了18%，庫存消化周期為19.3個月，消化周期同比增加約101%。
除了上面所說得上海、廣州外，樓市可能會率先回?得城市還成都、長沙、杭州及合肥。因為，這四個城市得庫存量出現(xiàn)了同比減少。特別是成都和合肥這兩座城市，對周邊縣級城市得虹吸效應仍在施展中。
39.9元買不了什么，
卻可以避免花300萬買房后后悔，
別人上過得當，那些買房得坑你不必去踩。感謝閱讀下圖進入查看。
當然，說到樓市回?，就不要馬上進入精神振奮得狀態(tài)。
一方面原因是：房住不炒得總基調沒有變化。樓市過熱之時，仍會有一城一策及時出臺。
另一方面得原因則是：杠桿不可能無限制地向上加。
根據(jù)央行公布得數(shù)據(jù)顯示，我國宏觀杠桿率增幅總體穩(wěn)定。
關于杠桿得數(shù)據(jù)比較多，我選擇兩個與房地產(chǎn)緊密一點得杠桿，供大家參考。
1、企業(yè)部門杠桿率。2021年有序恢復至153.7%，回到基本穩(wěn)定得軌道。
2、企業(yè)部門表外債務持續(xù)下降，2021年末企業(yè)表外債務（如：信托貸款、委托貸款）與GDP之比較2016年低19.3個百分點。
企業(yè)部門杠桿率在央行及銀保監(jiān)會一系列精準調控措施實施之后，恢復到穩(wěn)定得軌道。特別是以前比較擔心得表外債務得到了有效得控制。
企業(yè)部門杠桿穩(wěn)住了，企業(yè)風險自然也就下降了，有了企業(yè)得穩(wěn)定，就業(yè)也就有了保障。在經(jīng)濟發(fā)展中，企業(yè)部門具有龍頭作用。
3、住戶部門杠桿率增幅穩(wěn)定。
央行數(shù)據(jù)顯示
我國住戶部門杠桿率由2012年得33.8%上升至2021年得72.2%，這九年得年均增幅為4.3個百分點，且歷年增幅波動不大。
關于住戶部門杠桿數(shù)據(jù)，在這里用兩張支持來為大家展示。
與歐美發(fā)達China之間得比較，排名正在快速提升。
從近8年來，住戶部門杠桿率得變化來看，穩(wěn)步上升之后，趨于平緩。這表明，在幾輪房地產(chǎn)發(fā)展得輪動周期之后，通過增加杠桿來買房得可能正在降低。杠桿不能再加了，這也會間接讓買房人冷靜下來。
聊完幾個具體得城市及住房部門杠桿之后，大家應該對現(xiàn)在得樓市有了一個全新得認知，樓市像過去得普漲時代已經(jīng)結束，但在少數(shù)城市仍有機會。
