原標(biāo)題：房地產(chǎn)周期嬗變：下行期尚未結(jié)束？
平安證券發(fā)表中國房地產(chǎn)深度研究報告稱，中國房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)，來自于調(diào)控政策的壓力和自身周期規(guī)律的影響，房地產(chǎn)行業(yè)從2016年4季度再次進入下行周期，且當(dāng)前下行期尚未結(jié)束。
報告稱，房地產(chǎn)一二三四線城市的差異并不會改變此輪房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)價格的絕對高企也給這次周期性調(diào)整帶來了壓力。
另外，宏觀環(huán)境，金融環(huán)境和政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，預(yù)計未來在房地產(chǎn)中長期調(diào)控機制形成之前，重復(fù)前兩輪周期的政策緊縮和放松周期的難度已經(jīng)非常之大，其變化也意味著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)可能已經(jīng)進入了加速調(diào)整期。
通過對各項房地產(chǎn)指標(biāo)同比增速進行HP濾波獲得周期項，平安證券發(fā)現(xiàn)：
第一，我國房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)同比增速都已進入下行周期：銷售面積同比增速處于下行周期的后半段，未來銷售面積同比增速還會繼續(xù)下行;房價周期項處于減速上漲向加速下跌過渡的時期，考慮到其對銷售面積的滯后性，后續(xù)會進入加速下跌階段;房地產(chǎn)開發(fā)資金來源、投資及新開工增速也都處于下行周期。
本輪房地產(chǎn)周期的銷售、價格、資金、投資及新開工同比周期項變化
第二，本輪房地產(chǎn)周期大致起始于2015年二季度，如果按照歷史上房地產(chǎn)3年一周期的規(guī)律外推，并考慮本輪周期中投資相對于銷售表現(xiàn)出的滯后效應(yīng)，平安證券認(rèn)為本輪房地產(chǎn)周期的下行底部可能將在2018年二、三季度出現(xiàn)，屆時房地產(chǎn)下行對于宏觀經(jīng)濟的負面影響將表現(xiàn)得最為充分。但考慮到本輪周期與前幾輪的不同背景，如地產(chǎn)庫存的去化、利率水平不高等因素，本輪周期的時間也可能被進一步拉長，且周期波動幅度較前幾輪更低。
房地產(chǎn)價格、資金、銷售面積以及新開工面積的周期區(qū)間與長度
通過對比各線城市之間以及內(nèi)部的住宅價格同比增速，平安證券發(fā)現(xiàn)：
第一，一線城市和二線城市的新建住宅價格同比增速都處于下行周期后半段，而且一線城市的下跌幅度要深于二線城市;三線城市目前還處于上行周期的加速上漲階段。房價的結(jié)構(gòu)性分化也使得二、三線城市房價的本輪周期被拉長。
70 個大中城市一二三線新建住宅價格同比增速
70 個大中城市一二三線二手住宅價格同比增速
