經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 謝敏敏 道路越密集、十字路口越多，與消費(fèi)活力存在何種關(guān)系；在一線城市，置換型家庭在孩子滿6歲時置換需求最旺盛；男性與女性在購房時，他們關(guān)注的房源標(biāo)簽、收藏習(xí)慣、瀏覽房源時間長短等均存在很大差異性……8月23日，由第一財經(jīng)和上海鏈家聯(lián)合主辦的2017城市大數(shù)據(jù)論壇在上海舉辦。論壇上，各方專家將這些發(fā)生在城市居住與生活中的每一個結(jié)論，都通過大數(shù)據(jù)將其背后的價值挖掘出來。
此次論壇邀請了上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院特聘教授陸銘教授、鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)、上海鏈家運(yùn)營管理中心總監(jiān)陳澤帥，摩拜華東區(qū)總經(jīng)理姚呈武、上海自如總經(jīng)理周藝君，以及行業(yè)協(xié)會有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、各界嘉賓、媒體等。上海鏈家市場中心總經(jīng)理陳敏作開場致辭。他們分別從租賃、城市規(guī)劃、購房數(shù)據(jù)等多個維度為大家用大數(shù)據(jù)解讀城市生活。
數(shù)據(jù)透視租賃市場新機(jī)遇
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在論壇上分享了多組數(shù)據(jù)，從租賃市場的客群、租金匯報、運(yùn)營管理、與土地供應(yīng)和商品房關(guān)系等多維度探討租賃市場整體生態(tài)及未來發(fā)展趨勢。
大數(shù)據(jù)顯示，租賃市場中客群為中等收入水平年輕人，他們通常以合租為主，人均居住面積在10-20平方米之間，租金支出集中于1500-3000元。無論是國內(nèi)一線城市還是國外國際大都市，人均租賃面積均小于人均居住面積，租金相對房價漲幅更平緩。雖然未來租賃市場發(fā)展空間巨大，但也困難重重。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，租賃的本質(zhì)在于運(yùn)營，而運(yùn)營的核心在于服務(wù)，因此租賃本質(zhì)就是基于人的服務(wù)，要想建立系統(tǒng)、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，在國外已經(jīng)成熟發(fā)展的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營成為借鑒之道。據(jù)了解，美國機(jī)構(gòu)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)持有或管理運(yùn)營的租賃房屋數(shù)量占比超過30%，日本超過80%，而我國目前尚不足2%，未來發(fā)展空間巨大。
在此背景下，能夠支撐機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的大數(shù)據(jù)搭建就顯得尤為重要，借助龐大的數(shù)據(jù)資源，未來中介機(jī)構(gòu)可以通過凈流入人口數(shù)、租金收入比等數(shù)據(jù)考察哪些城市的租賃市場有機(jī)會，以此來決策公司的擴(kuò)張和收縮。還可以根據(jù)建立的房屋和客戶數(shù)據(jù)模型，提供精準(zhǔn)服務(wù)……在大數(shù)據(jù)技術(shù)的積累和運(yùn)用中，不斷推動房產(chǎn)中介行業(yè)向機(jī)構(gòu)化運(yùn)營轉(zhuǎn)變。
大數(shù)據(jù)解決住房交易“痛點(diǎn)”
城市“衣食住行”中，關(guān)于“住”的數(shù)據(jù)越來越多，其反映出城市與居住，規(guī)劃與居住之間的關(guān)系也越來越密切。論壇上，一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)孩子6歲時一個家庭的置換需求達(dá)到高峰；換房遷入遷出比低的板塊，增加相關(guān)配套與其成正比關(guān)系；此外，道路越密集、十字路口越多，與消費(fèi)活力、城市居住也存在著各種緊密關(guān)系。
上海鏈家運(yùn)營管理中心總監(jiān)陳澤帥指出，一直以來，鏈家借助大數(shù)據(jù)來解決與“住”有關(guān)的問題。比如用大數(shù)據(jù)所構(gòu)建的“真房源”行動。鏈家通過專業(yè)算法整合億萬大數(shù)據(jù)，為每套房源標(biāo)記唯一ID，打造了準(zhǔn)確可靠的真房源數(shù)據(jù)庫。目前鏈家大數(shù)據(jù)中，每套房源都擁有超過300個屬性描述標(biāo)簽，“我們記錄了房屋的售價、面積、戶型、裝修、朝向等特征”，陳澤帥提到，“通過數(shù)據(jù)把房屋信息的立體呈現(xiàn)在用戶眼前?！?/p>
通過鏈家平臺，購房者不僅不用擔(dān)心虛假房源，還可以在線上進(jìn)行“看房”，房子周邊的環(huán)境、配套皆準(zhǔn)確且真實(shí)，省去了線下看房費(fèi)時費(fèi)力的麻煩。統(tǒng)計顯示，通過鏈家大數(shù)據(jù)的幫助，上海鏈家的平均找房時間可縮短40%。
上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院特聘教授陸銘教授指出，這些大數(shù)據(jù)放大到城市管理中，更加成為影響購房決策的因素。比如，地塊更新會使周邊受到影響的居民更換通勤起點(diǎn)的概率平均提高3.15%，通勤起點(diǎn)距市中心的距離變動平均增加約1624米；公共服務(wù)資源過于集中加重交通需求。
除此之外，鏈家還通過刻畫新生代消費(fèi)群像，分析購房者性別年齡、收入、 家庭狀況、需求偏好、消費(fèi)習(xí)慣等數(shù)據(jù)，以數(shù)據(jù)搭建購房者個性化需求指標(biāo)，更好地為他們提供服務(wù)。“當(dāng)一位用戶來到鏈家，我們會采集多達(dá)從176個標(biāo)簽維度，全面了解用戶的需求，整合億萬大數(shù)據(jù)為每一個用戶構(gòu)建專屬圖譜，通過KNN、關(guān)聯(lián)規(guī)則、聚類等算法，鏈家大數(shù)據(jù)能夠解構(gòu)出這位新用戶的需求可能”，陳澤帥表示，之后，鏈家會采用數(shù)據(jù)挖掘和機(jī)器學(xué)習(xí)的方式，為用戶推薦專屬的經(jīng)紀(jì)人，以及提供相關(guān)的個性化找房服務(wù)。
借助大數(shù)據(jù)分析客戶需求，鏈家采用協(xié)同過濾的方法，經(jīng)過嚴(yán)密科學(xué)地篩選，把最適合的房源推薦給客戶，讓最熟悉房子的經(jīng)紀(jì)人提供線下服務(wù)。房源、客戶、經(jīng)紀(jì)人，三位一體，形成穩(wěn)定的良性互動。
大數(shù)據(jù)讓生活更美好
當(dāng)今社會，大數(shù)據(jù)已經(jīng)逐漸滲透到生活的方方面面，通過對數(shù)據(jù)的分析和應(yīng)用，企業(yè)推出越來越豐富的產(chǎn)品和服務(wù)讓生活變得舒適、便捷。
摩拜華東區(qū)總經(jīng)理姚呈武就表示，通過對摩拜后臺的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以對上海公共交通的覆蓋率、道路規(guī)劃等情況做比較深入的了解。比如，上海中環(huán)之外，地鐵公交覆蓋有盲點(diǎn)，這里就是單車最受歡迎的地方；51%的摩拜活躍在地鐵周邊，僅次于公交，摩拜加地鐵、摩拜加公交已經(jīng)成為上海民眾出行最主要的交通組合。
摩拜通過大數(shù)據(jù)來統(tǒng)籌單車的投放，自如也在通過數(shù)據(jù)調(diào)整自己的產(chǎn)品品類。上海自如總經(jīng)理周藝君分享到，借助對客戶數(shù)據(jù)模型的建立，自如能夠深入洞察租客的需求，從而推出精準(zhǔn)的匹配產(chǎn)品，在這個基礎(chǔ)上，形成了自如友家、自如整租、整棟公寓等豐富的產(chǎn)品。
在隨后的圓桌論壇上，與會專家紛紛表示對大數(shù)據(jù)前景的看好，且認(rèn)為大數(shù)據(jù)的應(yīng)用價值和意義有待深挖，陸銘教授認(rèn)為，“大數(shù)據(jù)在政策制定中會起到越來越大的作用，但是目前我覺得還不夠大”。比如房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過中介掌握的數(shù)據(jù)了解客戶的需求，從而規(guī)劃房型的大小和產(chǎn)品的屬性，而也可依次制定更加科學(xué)、合理的土地推送計劃。
而鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，在房屋交易過程當(dāng)中，數(shù)據(jù)的價值一方面體現(xiàn)在可以讓消費(fèi)者自己做決策，另一方面是節(jié)省了時間，多了一種自我學(xué)習(xí)自我了解的途徑。
據(jù)悉，今年是第二屆城市大數(shù)據(jù)高峰論壇。上海鏈家市場中心總經(jīng)理陳敏表示，自去年首屆“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與城市大數(shù)據(jù)論壇 ”成功舉辦，讓更多人認(rèn)識到，鏈家不僅僅是一家房產(chǎn)中介公司，更是以數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺，集房產(chǎn)交易平臺、房產(chǎn)信息平臺和服務(wù)者生態(tài)平臺為一體，一直在通過數(shù)據(jù)不斷提升服務(wù)品質(zhì)。此外，上海鏈家更加把大數(shù)據(jù)的安全問題作為重中之重，通過多措并舉聯(lián)防聯(lián)控，絕對不允許泄露包括不限于客戶身份、職業(yè)、財產(chǎn)隱私、私人照片等隱私信息。
