文 | 緩緩君
首發(fā) | 緩緩說
這篇文章不做好和壞的價(jià)值判斷，只談現(xiàn)象背后的邏輯和規(guī)律。
我會(huì)向你表達(dá)我真實(shí)的看法，但文章的結(jié)論可能會(huì)有點(diǎn)殘酷。
要不要往下讀，取決于你自己。
但我相信，盡早看清現(xiàn)實(shí)，早做打算，能夠幫助你在人生的關(guān)鍵路口做出正確的判斷。
01
馬太效應(yīng)（強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱）是世間最冰冷的規(guī)則，卻又無處不在。
2015年，公眾號(hào)“城市數(shù)據(jù)團(tuán)”發(fā)表了一篇爆文《逃離你終將衰落的家鄉(xiāng)》。文章以各省人口流動(dòng)的大數(shù)據(jù)（2005年-2010年）為依據(jù)，得出了一個(gè)殘酷的結(jié)論：
大都市就像抽水機(jī)，不停地從落后省份抽取勞動(dòng)力，或許將來的某一天，我們就會(huì)像今天的日本一樣，無數(shù)村莊和城鎮(zhèn)凋零衰敗，但東京和大阪都市圈繁華依舊。
大都市將毫不留情地吸干周邊地區(qū)的血液，以便自己能夠生存。殘酷嗎？不，因?yàn)檫@是年輕勞動(dòng)力自己用腳（投票）投出的結(jié)果。
（圖片來自“城市數(shù)據(jù)團(tuán)”）
而由人口遷徙引申出來的推論，則更加觸目驚心：
你還能在這些選擇（逃離北上廣還是逃回北上廣）中猶豫，說明你無比幸福，因?yàn)槟銈兊南乱淮拖孪乱淮赡懿粫?huì)再有任何選擇的機(jī)會(huì)。假如你最終選擇留在了一個(gè)生活安逸風(fēng)景如畫的小城鎮(zhèn)上，你也許會(huì)幸福地過完一生；但在你的子女到了你這個(gè)年紀(jì)的時(shí)候，很可能他們有且只有一個(gè)選擇，那就是——逃離他們終將衰落的家鄉(xiāng)。
我曾在《社會(huì)即將分層，你將會(huì)在第幾層？》一文中引用了“城市數(shù)據(jù)團(tuán)”的分析結(jié)論。
當(dāng)時(shí)有一些人對(duì)結(jié)論持懷疑和反對(duì)態(tài)度，因?yàn)樗麄兿嘈耪{(diào)控的力量。
一邊限定了特大城市的常駐人口指標(biāo)，一邊強(qiáng)調(diào)要引導(dǎo)中心城市人口向周邊轉(zhuǎn)移（如某部委印發(fā)了《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要》）。
控制特大城市規(guī)模，讓各個(gè)區(qū)域平衡發(fā)展是調(diào)控的目標(biāo)。
那么，現(xiàn)實(shí)情況又是怎樣？
揭開答案前，先來看看日本的情況。
日本有三個(gè)地方GDP特別高，那就是東京、名古屋和大阪，這三個(gè)地方的GDP加起來，占全日本GDP總量的80%以上，所以這三個(gè)地方又被稱為日本的三大都市圈。
根據(jù)日本總務(wù)省2014年公布的數(shù)據(jù)，三大都市圈人口總數(shù)高達(dá)6439.33萬人，占日本全國(guó)總?cè)丝诘?0.93%，
到了2017年，這個(gè)數(shù)據(jù)變成了6453.26萬人，人口數(shù)占比達(dá)到了51.38%。
也就是說，哪怕是在人口負(fù)增長(zhǎng)的國(guó)家，人們依然在源源不斷地向發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。
這就是人口的聚集效應(yīng)。
中國(guó)聚集效應(yīng)則更加明顯。
今年年初，“城市數(shù)據(jù)團(tuán)”發(fā)布了文章《曾經(jīng)熟悉的家鄉(xiāng)終將成為倍感孤獨(dú)的地方》。文章根據(jù)2014年-2016年春運(yùn)大數(shù)據(jù)，再次揭示了這個(gè)殘酷的事實(shí)：
相比于2005-2010年期間的數(shù)據(jù)，最近3年全國(guó)人口流動(dòng)的集聚程度仍然在進(jìn)一步地提高。
大城市的人口抽血能力并沒有減緩，反而在持續(xù)地加強(qiáng)。
更多地方的人們?cè)敢獍仙娓h(yuǎn)的距離，承擔(dān)更高的成本，以逃離他們的家鄉(xiāng)。
（一線城市從全國(guó)人口抽血盛況）
（準(zhǔn)一線城市抽血地圖）
為什么會(huì)這樣？
有網(wǎng)友給出了這樣的答案：
人向大城市集中，因?yàn)榇蟪鞘杏懈嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，有更好的發(fā)展，比如做IT的，就要往北上杭深走；但是，很少有大城市的人走向小城市去，因?yàn)樾〕鞘杏械?，大城市基本也有。另外，交通的發(fā)展也導(dǎo)致了大城市對(duì)小城市人員的吸引，在前些年高鐵熱的時(shí)候，基本所有的地方都認(rèn)為高鐵來了，錢就到了，但更多的是，高鐵來了，人就走了。具體到我們家來說，縣里只有幾家大企業(yè)，能做的是制造業(yè)、商業(yè)這些，但這些需要的工人較多，走出去的大學(xué)生很少去做這個(gè)；另一方面，你在外讀書期間習(xí)慣了大城市的生活，讀書館、電影院、博物館、書店、游樂場(chǎng)，縣里沒有啊。
很多人誤以為的調(diào)控是無所不能的，他們錯(cuò)了。
社會(huì)運(yùn)行自有其內(nèi)在規(guī)律。
人口遷移遵循聚集效應(yīng)，社會(huì)發(fā)展遵循馬太效應(yīng)。
大都市擁有優(yōu)質(zhì)的資源、商業(yè)資源、教育資源、人力資源……這些優(yōu)質(zhì)資源吸引著無數(shù)優(yōu)秀的年輕人，而優(yōu)秀的年輕人將推動(dòng)大都市的繁榮發(fā)展，從而讓大都市獲取更多的資源，于是形成了一個(gè)優(yōu)勢(shì)迭代的良性循環(huán)，這就是馬太效應(yīng)中的強(qiáng)者愈強(qiáng)。
然而，大都市在攫取優(yōu)秀人才的同時(shí)，也在用高額的房?jī)r(jià)和戶籍制度將千千萬萬的普通人擠到繁華都市的邊緣，將他們趕到逼仄的地下室，臟亂的出租房，直到他們夢(mèng)碎的那一天，收起行囊，滾回家鄉(xiāng)，然后他們的下一代再背起行囊，逃離家鄉(xiāng)。
這就是馬太效應(yīng)的另一面，弱者愈弱。
這聽起來非常殘酷，卻又無比現(xiàn)實(shí)。
02
前幾天我發(fā)起了關(guān)于房?jī)r(jià)的意見征集，有一位讀者給我留言說：
我們?cè)诒本┑臅r(shí)候年收入近50萬買不起房子，后果就是舉家撤離，再也無法享受北京的生活便利、以及包括醫(yī)療和教育在內(nèi)的各種資源。離開北京一年了，和其他地方相比，感覺北京除了房子貴，其他都是相當(dāng)便宜的！現(xiàn)在后悔得很，買不起房直接導(dǎo)致我和孩子們命運(yùn)軌跡的改變！所以，在北京，只要有預(yù)估能力，就應(yīng)該貸款買房！
這條留言指出了房子的真正價(jià)值。
當(dāng)你買房的時(shí)候，買的并不僅僅是一個(gè)遮風(fēng)避雨的居住場(chǎng)所，還包括周邊提供的醫(yī)療、教育、交通、娛樂、公用服務(wù)以及發(fā)展機(jī)遇。
比如說，北大的很多課程都是對(duì)外開放的，如果你住在北大邊上，你可以免費(fèi)享受中國(guó)最頂尖的教育資源。
再拿學(xué)區(qū)房為例。
很多人說，天價(jià)學(xué)區(qū)房是國(guó)人的焦慮感和功利性心態(tài)造就的，但他們不知道，學(xué)區(qū)房的概念其實(shí)起源于美國(guó)。
吳軍老師在他的專欄寫過一篇文章《怎么看名校畢業(yè)生在北京買不起學(xué)區(qū)房》，里面有這樣一段介紹：
美國(guó)好學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)和差學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)差別比中國(guó)要厲害得多，很多時(shí)候，隔著一條街，房?jī)r(jià)可以差幾倍。在硅谷中心的帕羅阿圖市（Palo Alto雖然叫做城市，但它只有兩萬人，相當(dāng)于中國(guó)的一個(gè)小鎮(zhèn)），處于中值水平的獨(dú)棟房房?jī)r(jià)在300萬美元以上，而和它只隔著一條馬路的東帕羅阿圖中位數(shù)房?jī)r(jià)只有60-80萬美元左右。
這兩個(gè)區(qū)的差別有多大呢？一邊住著拉里·佩奇、扎克伯格，以及很多斯坦福的教授，過去喬布斯也在那里，另一邊是很多中低收入的墨西哥裔居民，包括不少非法移民。
在美國(guó)，沒有人覺得這種劃分學(xué)區(qū)的方法有什么不好，因?yàn)榇蠹伊?xí)慣了。但是久而久之，學(xué)區(qū)好的地方聚集著比較體面、富有的一些家庭，不好的學(xué)區(qū)，整個(gè)條件都比較差，這是一個(gè)事實(shí)，而且很長(zhǎng)時(shí)間幾乎沒有改變過。
萬維鋼老師在《美國(guó)教育各階層分析》一文中也提到了類似的觀點(diǎn)：
美國(guó)是個(gè)有嚴(yán)重階層區(qū)分的國(guó)家，各社區(qū)按房?jī)r(jià)自然分開，在某種意義上是事實(shí)上的種族和貧富隔離。公立中小學(xué)的經(jīng)費(fèi)主要由所在學(xué)區(qū)的房產(chǎn)稅而來，這意味著兩點(diǎn)：第一，富人區(qū)的學(xué)校更有錢，可以請(qǐng)更好的老師、用更好的設(shè)備、有更高的教學(xué)水平；第二，學(xué)生們其實(shí)是在跟自己同階層的人一起上學(xué)。
教育資源不是標(biāo)注品，必定有高下之分，而優(yōu)質(zhì)的教育資源永遠(yuǎn)是稀缺的。
學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)，本質(zhì)上是一種教育資源的分配方案。
當(dāng)你買下學(xué)區(qū)房的時(shí)候，買的是下一代接受良好教育的入場(chǎng)券。
03
“房子是用來住的，不是用來炒的。”
今年的大會(huì)，這句話非常鼓舞人心。
但有太多人誤解了這句話。
其完全的表述是：
“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
什么叫多渠道保障？
什么叫租購(gòu)并舉？
什么叫讓你住有所居？
大會(huì)只承諾了房子的居住功能，并沒有承諾你可以輕易地?fù)碛蟹课莸漠a(chǎn)權(quán)，更沒有承諾你能擁有房子背后的隱性價(jià)值。
其實(shí)早在去年3月的時(shí)候，主任就曾提出：現(xiàn)在我國(guó)租房比例太低，購(gòu)和租要并舉。
政策的大方向是要推廣房屋租賃，而不是讓你買得起房。
是不重視民生問題嗎？
并不是。
先來看看國(guó)外的情況。
根據(jù)歐盟2014年的數(shù)據(jù)，歐盟28國(guó)的所有人口中，有近三成(29.9%)的人是租房子住的，其中德國(guó)的租房比例達(dá)到了47.5%，僅52.5%的人居住在自有住房?jī)?nèi)。
也就是說，將近一半的德國(guó)人都是租房的。
美國(guó)的情況也是類似。
根據(jù)皮尤研究中心的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2006年，57%的35歲以下家庭是租房子居住的。到了2016年，這個(gè)比例已經(jīng)提高到了65%
把年齡放寬一點(diǎn)，35至44歲的美國(guó)家庭中，租房的比例依然高達(dá)41%。
這還只是平均數(shù)據(jù)，如果把目光聚焦到全球范圍內(nèi)的一線城市，當(dāng)?shù)厝藫碛凶》康谋壤汀?/p>
比如德國(guó)的首都柏林，住房擁有率只有15.6%，有將近85%的人都只能租房子住。
（圖片來自公眾號(hào)“財(cái)經(jīng)連環(huán)話”）
再來看看我們的春運(yùn)人口遷移圖你就會(huì)明白：
中國(guó)的人口基數(shù)太大了，但大城市的土地資源是有限的。
在有限的土地上，怎么可能滿足所有人在大城市買房的需求？
唯有加快推廣租賃。
從這一點(diǎn)來講，租售并舉的政策大方向是沒錯(cuò)的。
但連帶提出的“租售同權(quán)”則純粹是在畫大餅了。
04
今年7月，一篇名為《突發(fā)，樓市巨變！廣州宣布：租售同權(quán)》的文章突然刷屏了，原因是廣州出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，通知里有這么一句話：
“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?！?/p>
于是那篇爆文的作者這樣解讀道：
從今天開始，中國(guó)的買房終于和教育資源脫鉤了，沒有房，小孩照樣可以上學(xué)了。
這絕對(duì)是一次歷史創(chuàng)舉，具體未來的影響可能遠(yuǎn)超我們的想象，但絕對(duì)是我們現(xiàn)在無法估量的。
但就像我在前面說了，學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是一種教育資源的分配方案。
在教育資源沒有變多，而大城市人口還在不斷聚集的情況下，“租售同權(quán)”完全是個(gè)偽概念。
當(dāng)適齡的報(bào)名兒童超過學(xué)校招生計(jì)劃時(shí)，學(xué)校會(huì)怎么做？
杭州就有關(guān)于“一表生”、“二表生”的錄取規(guī)則。
即學(xué)校應(yīng)該根據(jù)學(xué)齡兒童戶籍和家庭住宅情況，按照“住、戶一致”優(yōu)先原則，按下面四種先后順序錄?。?/p>
假定按照這個(gè)規(guī)則，那么租房子的人就只能排到“三點(diǎn)五表生”了。
最后的結(jié)果無非是安排到一個(gè)遠(yuǎn)一點(diǎn)的，或者周邊差一點(diǎn)的學(xué)校去。
說到底，只要優(yōu)質(zhì)教育資源是稀缺的，租售同權(quán)永遠(yuǎn)是個(gè)偽概念。
要想獲取優(yōu)質(zhì)的教育資源，就目前來說，還是要買學(xué)區(qū)房（貴族學(xué)校代價(jià)可能更高昂）。
05
樓市有泡沫嗎？
有啊，但不在一線城市，而是在三四五六線城市。
2016年和2017年經(jīng)歷了兩波房?jī)r(jià)的暴漲，但這兩波的性質(zhì)是不同的。
2016年的那波暴漲，是因?yàn)閷?shí)業(yè)資本轉(zhuǎn)移到了一二線城市的樓市，推高了房?jī)r(jià)，隨后炒房團(tuán)涌入，再次推高房?jī)r(jià)，但錢都是流向大城市的。
但2017年這一波就不一樣了。
因?yàn)?016年的這波暴漲，開始調(diào)控了。
42個(gè)大城市（截止9月23日）先后出臺(tái)了限售、限購(gòu)等政策，炒房團(tuán)買不了房了，于是紛紛涌向了三四線城市。
但是，在三四線城市：
有優(yōu)質(zhì)的教育資源嗎？
有優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)嗎？
有豐富的娛樂場(chǎng)所嗎？
有良好的公共服務(wù)嗎？
有廣闊的發(fā)展機(jī)遇嗎？
都沒有。
這不過是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲。
最后接盤的那些投機(jī)客，他們將會(huì)為自己炒高房?jī)r(jià)的行為付出代價(jià)。
06
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)提出過樓市的后視鏡原理：
從房?jī)r(jià)的基本規(guī)律看，在一個(gè)國(guó)家城市的人口凈增加，一個(gè)國(guó)家的人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)沒有到來，以及一個(gè)國(guó)家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情況下，資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期的趨勢(shì)仍然是向上的，無一例外。今天看到的資產(chǎn)價(jià)格的高點(diǎn)，明天很可能只是半山腰而已。
回顧過去20年中國(guó)房?jī)r(jià)，站在當(dāng)時(shí)的時(shí)空下，每年都覺得房?jī)r(jià)很高，但回過頭看，那些以前認(rèn)為高不可攀的價(jià)格，現(xiàn)在看起來是不是很便宜？
這就是房?jī)r(jià)的“后視鏡”原理。
只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展，大城市的房子就依然會(huì)升值。
這里的大城市，是指四個(gè)一線城市及杭州、南京、蘇州等幾個(gè)重點(diǎn)二線城市。
這些大城市的房?jī)r(jià)中，包含了教育、醫(yī)療、交通、娛樂、公共服務(wù)、發(fā)展機(jī)遇等隱性價(jià)值，正是這些隱性價(jià)值支撐著其高昂的房?jī)r(jià)。
要記住一點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)的資源永遠(yuǎn)是稀缺的，稀缺的資源永遠(yuǎn)是昂貴的。
土地的總量是有限的，而想要定居大城市的人是源源不斷的。
大城市好地段的房子是有形且有限的資源，買房的本質(zhì)就是占有資源。
還要記住的一點(diǎn)是：財(cái)富是以家庭為單位的。
我以前寫過這么一段話：
年輕人可以不靠父母在大城市買房嗎？
對(duì)于70后而言，這樣的想法叫志氣；對(duì)于80后而言，想要實(shí)現(xiàn)靠機(jī)遇；對(duì)于90后而言，如果還抱著這樣的想法，只能說是學(xué)生氣。
如果你的家庭有足夠的實(shí)力，我強(qiáng)烈建議你們盡早在一線城市買房。
如果負(fù)擔(dān)太大，也可以退而求其次，在重點(diǎn)二線城市買。
中國(guó)未來的房?jī)r(jià)地圖也會(huì)圍繞三大都市圈和個(gè)別的交通樞紐城市展開?；蛟S短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)波動(dòng)，但從長(zhǎng)期看，依然會(huì)升值。
這是我的判斷，并且我對(duì)自己的判斷很有信心。
如果你的家庭無法支撐起你在一二線城市買房，你也可以有兩種選擇：
在大城市租房打拼，我知道這樣會(huì)很辛苦，但多少會(huì)給你帶來改一點(diǎn)變命運(yùn)的機(jī)會(huì)。
回到你的家鄉(xiāng)，那里有你童年的記憶和年邁的父母親戚，但可能沒有你孩子的未來（原因見人口的流動(dòng)）。
（有網(wǎng)友說，這就像一群沒核的紅細(xì)胞從肢體末端蜂擁至心臟）
這兩個(gè)選擇沒有對(duì)錯(cuò)，但每種選擇都有其代價(jià)，而人生，則是一個(gè)又一個(gè)選擇疊加起來的總和。
十年后你所站立的地方，你下一代所站立的起點(diǎn)，都是你今天的選擇所帶來的結(jié)果。
P.s
關(guān)于房?jī)r(jià)，其實(shí)還有很多因素可以講，比如土地供應(yīng)、貨幣超發(fā)等等，但這些都不是決定性因素，而且這篇文章已經(jīng)快6000字了，就不再多說了。
再P.s
總有人問，為什么每次越調(diào)控房?jī)r(jià)漲得越快。
其實(shí)他們是把因果關(guān)系搞反了。
并不是因?yàn)檎{(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，而是房?jī)r(jià)本來就要往上漲，但通過各種手段（限價(jià)、限售等）強(qiáng)行暫停了房?jī)r(jià)的上漲。所以一旦調(diào)控放開之后，房?jī)r(jià)立即就會(huì)補(bǔ)漲。
對(duì)于房?jī)r(jià)的管制，北大的薛兆豐老師有一個(gè)比喻：
你僅僅按住價(jià)格，并不能改變價(jià)格背后的現(xiàn)實(shí)。這好比你管不住溫度，卻非要去管溫度計(jì)一樣荒唐。
再再P.s
《魔鬼經(jīng)濟(jì)學(xué)》中有一句話我印象非常深刻：
“如果說倫理道德代表了我們心目中理想的社會(huì)運(yùn)行模式的話，那么經(jīng)濟(jì)學(xué)就是在向我們描述這個(gè)社會(huì)到底是如何運(yùn)行的?！?/p>
很多時(shí)候，我們樂于相信生活應(yīng)該是什么樣子的，但沉溺在自己的理想世界并不能解決任何問題，看清現(xiàn)實(shí)，早做打算，才是對(duì)自己的人生負(fù)責(zé)。
這篇文章雖然一點(diǎn)也不溫暖，甚至有點(diǎn)冷漠，但我相信看完后它會(huì)對(duì)你有所幫助。
