摘要：喊你買，但是又不能說(shuō)“炒”著買（歡迎杠桿地產(chǎn)）
撰文|桿姐&感謝|雯雯
蕞近從上面到地方，對(duì)樓市得支持政策如山般多。
比如鄭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，不少城市開(kāi)始蕞低二成首付，利率加點(diǎn)下浮。有統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，至少已有近50個(gè)城市出臺(tái)了“支持”樓市得政策。
然后我們看上面，支持合理需求、支持改善需求，讓金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企、購(gòu)房者都溫柔點(diǎn)，比如并購(gòu)不計(jì)入三道紅線等，還有其他各種喊話。
蕞新如2022年3月2日，銀保監(jiān)會(huì)喊話，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整要平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。類似得表態(tài)，其實(shí)這幾個(gè)月以來(lái)已經(jīng)不稀罕。
圖表華西證券（特此感謝）
市場(chǎng)表現(xiàn)方面，銷售局部開(kāi)始有起色，房企總體壓力還是大。
特別是房企股價(jià)總體趨勢(shì)依舊不好，這代表了資本看法。
對(duì)此局面，謹(jǐn)慎者依舊不少，也有不少人在議論行情又要回來(lái)，夜壺要大放異彩。
到底會(huì)走向何方？關(guān)系到剛需得出手時(shí)機(jī)，也關(guān)系是否該火速投資了……杠桿地產(chǎn)從地方層面、價(jià)格和交易管理層面、金融方面3個(gè)角度做個(gè)綜合研判，希望對(duì)桿友有點(diǎn)價(jià)值。
1、地方層面：鄭州帶頭，各地會(huì)緊跟，底線難破
我們從鄭州說(shuō)起。因?yàn)猷嵵菔谴蟪鞘小⑹?huì)，第壹個(gè)調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，對(duì)后續(xù)影響必然很大。
首先我們細(xì)細(xì)品一下，鄭州到底干了什么？
讀完該市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展得通知》得通知，杠桿地產(chǎn)總結(jié)看一下，核心大概4、5點(diǎn)。
第壹，支持合理得住房需求；
第二，維護(hù)住房市場(chǎng)供給，合理執(zhí)行預(yù)售資金管理；
第三，信貸支持，特別是對(duì)剛需、改善；
第四，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境；
第五，搞好安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化工作，貨幣化安置重提。
這些點(diǎn)，從需求端、供給端、金融端、市場(chǎng)環(huán)境端，提振房地產(chǎn)，同時(shí)底線基本清晰，風(fēng)險(xiǎn)理論上可控，如果不走樣。
圖表國(guó)金證券（特此感謝）
那么后續(xù)會(huì)產(chǎn)生什么影響，杠桿地產(chǎn)總結(jié)了一下：
第壹，積極作用明顯。鄭州因?yàn)?021年得水災(zāi)，以及整個(gè)大環(huán)境，地產(chǎn)這2年壓力大。但鄭州畢竟是省會(huì)，河南是人口大省，虹吸效果，鄭州都市圈得建設(shè)本身就是支撐。
所以，基本效果我覺(jué)得是積極得。而且根據(jù)實(shí)施情況，或許還會(huì)有其他政策。
第二，學(xué)習(xí)鄭州得地方，一定會(huì)不少。不管省會(huì)、較大城市，還是其他三四線城市。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，很多三四線，本身就比較松。
能級(jí)相對(duì)低得城市，不是學(xué)習(xí)，而是還得加碼支持。比如稅費(fèi)優(yōu)惠、首付比例降低等。
簡(jiǎn)單說(shuō)，就是因城施策吧，特別3月開(kāi)完會(huì)后，我們等著看。
圖表國(guó)金證券（特此感謝）
第三，對(duì)房企總體利好，但資金監(jiān)管還是有規(guī)矩，不允許亂來(lái)。政策寬松了，房企房子銷售改善，這是正常得。然后呢？過(guò)往房企就是挪用預(yù)售資金，甚至拿這錢(qián)繼續(xù)加杠桿擴(kuò)張。
現(xiàn)在呢？鄭州說(shuō)得很清楚，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策，就是要維護(hù)好購(gòu)房者得合法權(quán)益，確保交房。
因此，房企隨意擴(kuò)張得資本被管住了。
至于金融機(jī)構(gòu)那邊，適當(dāng)對(duì)房企寬松，但和過(guò)去比，顯然不是一個(gè)概念。三道紅線、貸款集中度管理規(guī)矩?cái)[在這里。
總得來(lái)說(shuō)，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，一次房地產(chǎn)行情得形成，一定是地產(chǎn)本身得政策，包括層面也包括地方；以及金融政策，利率等；價(jià)格和交易管理策略，地價(jià)房?jī)r(jià)得限制、二手交易政策得寬松或收緊等共同作用得結(jié)果。
地方都是希望各種寬松得，但是思考一下，一些底線地方能決定么？
2、價(jià)格和交易管理層面：限價(jià)放松有望，快速套現(xiàn)不會(huì)成為主流，漲幅盡在控制
地價(jià)、房?jī)r(jià)、交易政策得松緊，是很好得價(jià)格和情緒杠桿。
如果地價(jià)不管、房?jī)r(jià)不管，二手房交易還品質(zhì)不錯(cuò)寬松，那么開(kāi)發(fā)商理論上就非常積極，購(gòu)房者也會(huì)很踴躍，大家都像打了雞血一樣。
當(dāng)然，前提是房企融資容易，否則沒(méi)錢(qián)玩?zhèn)€毛線，都有杠桿加才能制造泡沫。
比如過(guò)去幾輪，我們都看到，漲價(jià)才能激活交易。
現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，比如鄭州，比如其他地方，地價(jià)和房?jī)r(jià)得關(guān)系怎么聯(lián)動(dòng)？
其實(shí)2021年第二輪集中拍地開(kāi)始，這方面已經(jīng)沒(méi)那么嚴(yán)格了。
不過(guò)迄今為止，沒(méi)有激活樓市，為什么？因?yàn)樾判臎](méi)了。所有人都相信房住不炒了，然后一堆房企出事，別說(shuō)信心了，不爛尾都成為奢望。
我們看鄭州這次，是希望激活成交得，然后貨幣化安置再次提出，但是總量不用杠桿地產(chǎn)說(shuō)，一定是有限得。
因此，我們可以判斷：
第壹，價(jià)格方面可能短期不會(huì)有太多起色。無(wú)論開(kāi)發(fā)商醞釀?wù){(diào)價(jià)，還是地方地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制放松，市場(chǎng)信心得恢復(fù)有一個(gè)過(guò)程，價(jià)格是慢于信心變化得。
但是力度和幅度，有待進(jìn)一步觀察。
第二，地價(jià)、房?jī)r(jià)得聯(lián)動(dòng)機(jī)制肯定會(huì)放松，土地款得支付會(huì)為房企減負(fù)。這樣做，房企得空間才會(huì)更大，然后土地款繳款壓力才不會(huì)那么大。
圖表東方證券（特此感謝）
比如一年內(nèi)付清，這樣房企甚至開(kāi)盤(pán)有點(diǎn)收入了，再支付剩余土地款。
當(dāng)然，這也有風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一付不出來(lái)，倒霉得是地方。
但總得來(lái)說(shuō)，這樣做，房企信心多點(diǎn)，價(jià)格上也不至于一定被逼到降價(jià)得地步，甚至可以調(diào)整下價(jià)格，顯示出市場(chǎng)自信。
第三，套現(xiàn)效率有望適度恢復(fù)。一個(gè)沒(méi)有投機(jī)性、投資價(jià)值得市場(chǎng)，一定會(huì)涼，2021年就是如此。
所以，有得地方從市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)開(kāi)始，其實(shí)就是告訴大家，適當(dāng)賺錢(qián)套現(xiàn)是可以得。
核心問(wèn)題來(lái)了，多長(zhǎng)周期可以套現(xiàn)，什么時(shí)候適度放松。
4年前杠桿地產(chǎn)說(shuō)，別看啥限售，都是一句話，今天說(shuō)3年、5年，明天也可以說(shuō)1年、2年，主要是根據(jù)經(jīng)濟(jì)需要。
但是快速套現(xiàn)肯定不會(huì)是主流。
3、金融方面：讓更多房企不死，讓更多剛需和改善買房
房地產(chǎn)金融分2個(gè)部分，對(duì)房企、對(duì)購(gòu)房者。
前一個(gè)是房企開(kāi)發(fā)貸及融資，后一個(gè)房屋按揭貸款。
兩方面，其實(shí)動(dòng)作都有不少表現(xiàn)和柔性操作了。
比如針對(duì)房企，上文有說(shuō)并購(gòu)類三道紅線不算。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，加大并購(gòu)貸款支持。
部分房企在融資上有點(diǎn)起色，同時(shí)針對(duì)買地得土地保證金比例，部分地方已經(jīng)有所動(dòng)作。
房企得流動(dòng)性困境、債務(wù)擠兌、投資者信心問(wèn)題，還需要更多努力，否則很多房企是挺不過(guò)去得。
比如對(duì)于房企得預(yù)售資金管控，此前部分地方太嚴(yán)，為了保證當(dāng)?shù)貥潜P(pán)能交房。
但這樣做也有壞處，房企可動(dòng)用現(xiàn)金、流動(dòng)性枯竭，導(dǎo)致更多項(xiàng)目、更多公司出現(xiàn)債務(wù)或流動(dòng)性困境。
同時(shí)，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)化手段兼并重組，讓一些做事情太自信、杠桿太高、管控嚴(yán)重失誤得房企付出代價(jià)也是必須得，否則市場(chǎng)無(wú)法出清。
而購(gòu)房者按揭貸款方面，金融監(jiān)管部門(mén)、銀行、地方需要一起呵護(hù)。
第壹，房貸利率加點(diǎn)，金融監(jiān)管部門(mén)可以適度引導(dǎo)下浮，通過(guò)一些方式補(bǔ)償銀行，讓銀行有動(dòng)力。
第二，針對(duì)剛需、改善得住房貸款，利率、放款速度上，可以有一些動(dòng)作。
第三，公積金貸款、提取方面，地方是可以自己操作得。無(wú)論額度，還是貸款政策、提取簡(jiǎn)便程度方面，有所作為不難。
圖表國(guó)金證券（特此感謝）
第四，央行得自家降息、降準(zhǔn)，可能得話，也會(huì)有些用。
我們看金融監(jiān)管部門(mén)也在吹風(fēng)，現(xiàn)在都不炒了，金融風(fēng)險(xiǎn)也低了，國(guó)民購(gòu)房理性了，合理住房需求應(yīng)該滿足。
一切其實(shí)就是一句話，喊你買，但是又不能說(shuō)“炒”著買。
房子這東西，以前部分是真得剛需、改善，但是或許有一半其實(shí)就是投資、保值，投資效應(yīng)得消失、“房住不炒”成為共識(shí)，你說(shuō)咋整？
老路是不回去了，要讓房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展不容易。
感謝及免責(zé)聲明：感謝系杠桿地產(chǎn)創(chuàng)作，未經(jīng)授權(quán)，禁止感謝！如需感謝，請(qǐng)獲取授權(quán)。另，授權(quán)感謝時(shí)還請(qǐng)?jiān)谖某踝⒚鞒鎏幒?，謝謝！杠桿地產(chǎn)任何文章之觀點(diǎn)，皆為學(xué)習(xí)交流探討用，非投資建議。用戶據(jù)此進(jìn)行得一切投資，請(qǐng)自負(fù)責(zé)任。文章如有疏漏、錯(cuò)誤歡迎批評(píng)指正。
