你們以為今天的樓市是史無前例嗎？錯，早在300年前的清朝早中期，就曾經(jīng)出現(xiàn)過北京房價暴漲的熱潮。當時的清根本沒有什么適應市場經(jīng)濟的管理辦法，未能控制住房價的上漲，導致清朝中后期的社會經(jīng)濟全面蕭條，最終導致了王朝的崩潰。
姑蘇繁華圖
王朝更迭
事情要從清軍入關開始說起。
明朝算是中國歷朝歷代最硬氣的王朝之一，如果提前南遷，以江南的富庶和民心，重新組織起來，尚可再戰(zhàn)。所謂“江東弟子多才俊，卷土重來未可知”。
然而南遷不符合“天子守國門”的核心價值觀，誰提誰就是漢奸，所以無人敢提，直到北京成為一座孤城，想走也走不成了。
平心而論，崇禎并不是一個亡國之君，初期的作為，甚至讓晚明有了中興的氣象。但是卻沒有天時地利人和。天時，遇到到了小冰河周期，農(nóng)田歉收，大面積干旱，老百姓走投無路。地利，一入關就是首都，來不及組織有效抵抗。人和，官民離心離德，早已大廈將傾。
加上滿清和李自成的組合拳，一個在東北正面戰(zhàn)場高舉高打，一個在內(nèi)部四處游走。雖然搞游擊戰(zhàn)的李自成率先入城，但還未來得及樹立起共同信仰，自己就先腐化墮落戰(zhàn)力銳減。
一直在正面戰(zhàn)場拼殺的滿清抓住機會，山海關一站秒殺翻盤，成為天下共主，鼎定乾坤。
清軍進城后，人口劇增，不僅住房緊張，安全也成了問題。面對龐大的被征服民眾，清覺得并不安全，不能混住在一起。事實上，漢人的反抗精神證明，他們想多了。
清軍以征服者和鍘刀的名義，對社會財富進行了重新分配，沒有遇到一點障礙。他們占領了明朝故宮，以及各級官員留下的豪宅，圈占了普通人家的宅子，把原住民全部趕到外城，城內(nèi)只允許旗人居住。
滿漢分居
這種滿漢分居的格局，從北京開始，成了滿清一朝最基本的城市格局。今天，成都的寬窄巷子已成為最著名的景點，其實這就是當年成都的滿人所居住的“少城”的遺跡。歷史的吊詭就在這里，過去這里是征服者顯示權貴的場所，今天成為普通民眾的游玩之地。
成都寬窄巷子舊照 滿漢分居，在事實上形成了兩種房屋產(chǎn)權制度。在體制內(nèi)的，是滿人，他們住在內(nèi)城。享有朝廷分配的內(nèi)城住房。當然，這些都是搶來的，現(xiàn)在成了朝廷的。
在體制外的是其它民族，主要是漢族的居民，他們無權居住在內(nèi)城，也無權享受分配的住房，只有靠市場機制調(diào)節(jié)。因此，滿清的房產(chǎn)制度就形成了計劃和市場兩種制度并存的格局。 普天之下，莫非王土。滿清建政之初，分配給旗人的宅子都是清所有，旗人只有居住權沒有所有權。但只要沒有因犯罪而被收回，子孫均可居住，這就事實上改變了房屋的所有權。
到了康熙朝，開始允許內(nèi)城旗人之間進行房屋的買賣。這說明默認了房屋所有權的改變，但這并不是真正意義上的產(chǎn)權，保留了犯罪則收回的權力。
到了雍正朝的時候，財政空虛，改革已經(jīng)勢在必行。由于原有分配房屋所有者都是為清朝打天下的功臣的子孫后代，是強大的既得利益集團，指望他們掏銀子買房子是不現(xiàn)實的。但是新建房屋是可以的。
從雍正起，新建房屋由官兵購買或者租住，從獲得房屋的旗人薪水中“扣奉”用于后續(xù)的“蓋房之資”。
“雍正改革”使得原有的分配房屋變成了經(jīng)營房屋，同時也促進了房地產(chǎn)的計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉型，也從中獲利。
從雍正九年到乾隆七年，僅北京一地，陸續(xù)通過克扣俸祿賣出官房“七檁至三檁房共一萬一千三百七間半，作價銀十四萬四千七百二十九兩四錢。業(yè)經(jīng)滿限交足”。
平均每間房12兩白銀，一兩白銀大約相當于人民幣六七百元，也就是說大概每間房在7000-8000人民幣左右。
不過這樣的住房，只有體制內(nèi)的人才能購買，一般人沒有資格購買。到了乾隆時期，這個價格漲到了14兩白銀一間房，相當于八九千元人民幣一間房。這說明，在這套制度實施早期，體制內(nèi)房產(chǎn)價格保持了相對的穩(wěn)定。
房價暴漲
然而在完全實施市場經(jīng)濟的外城房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格卻呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。先是在順治初年，原來住在內(nèi)城的居民被遷出，導致外城居住需求量猛增，市場供不應求，賣家隨意提高價格，動輒一漲就是幾倍。
工科右給事中魏象樞在給皇帝的奏章中大聲疾呼，“罄家所有不足以卜數(shù)椽之棲?！辈⒔ㄗh“祈天語申飭，令該管地方等官，概平一價，凡買者賣者典者賃者，各勿增減，共相保恤，庶比屋可封，國本永固矣?！?br> 他寄希望于最高統(tǒng)治者下達行政命令，把價格降下來，并把這事上升到了事關國本的地位。 然而，皇帝陛下壓根沒聽他的，只是批準用官地安置遷移居民，并未控制房價。原因很簡單，也需要錢??！滿清房屋契稅是3%，價格越高，收入就越多。結果導致房地產(chǎn)價格飛漲，連年翻番。
清華大學歷史教授鄧亦兵研究發(fā)現(xiàn)，順治五年時外城房價為每間房6.5兩，之后房價上漲一倍，達到15.91兩。到了康熙年間，已經(jīng)漲到40.11兩，是順治年間的5倍。在雍正、乾隆時期有所下降，但到了嘉慶時期，已經(jīng)漲到了41.29兩。
全面蕭條
與官方視角中的康乾盛世完全不同的是，從經(jīng)濟活力來看，隨著房地產(chǎn)價格的暴漲，整個滿清的社會經(jīng)濟陷入到了蕭條之中，被學者們稱為康熙蕭條、嘉道中落、道光蕭條。
日本學者岸本美緒指出，“（康熙前期）經(jīng)濟問題以全面物價下跌及與之相伴的滯銷、收入下降等不景氣的形式出現(xiàn)在人們面前。”
吳承明先生認為，“將這一時期的蕭條稱為'康熙蕭條’較為恰當，它始于 17 世紀 30年代，持續(xù)長達半個多世紀?！?br> 到了后來的嘉慶、道光年間，更是每況愈下。燕紅忠綜述前人研究指出：“史學界一般將嘉慶、道光時期清朝的國勢下衰稱之為'嘉道中落’，并將其根源主要歸結于吏治的腐敗。而經(jīng)濟史學界則將注意力更多的放在鴉片戰(zhàn)爭前夕的白銀外流、銀錢比價等方面，并將這一時期的經(jīng)濟下滑稱之為'道光蕭條’”。
清《坐唱圖》 這一判斷，也被第一次來到中國的西方外交使團，英國的馬嘎爾尼使團所記錄，他們親眼目睹了一個停滯的帝國，以及普通老百姓驚人的貧困和溫順以及麻木不仁。他們認為，清朝就是一個泥足巨人，只需要輕輕一推就會被擊倒。事實也果然如此。
然而伴隨著蕭條的，是各大城市房地產(chǎn)價格的不斷上漲，和貌似繁榮的商業(yè)活動。有歷史學家以此來反擊“蕭條說”。卻不知道，這只不過是那個年代的房地產(chǎn)泡沫而已。通過制造泡沫來化解增長難題，難以打開新的發(fā)展通道，結果就是內(nèi)卷和內(nèi)衰。
姑蘇繁華圖
王朝更迭
事情要從清軍入關開始說起。
明朝算是中國歷朝歷代最硬氣的王朝之一，如果提前南遷，以江南的富庶和民心，重新組織起來，尚可再戰(zhàn)。所謂“江東弟子多才俊，卷土重來未可知”。
然而南遷不符合“天子守國門”的核心價值觀，誰提誰就是漢奸，所以無人敢提，直到北京成為一座孤城，想走也走不成了。
平心而論，崇禎并不是一個亡國之君，初期的作為，甚至讓晚明有了中興的氣象。但是卻沒有天時地利人和。天時，遇到到了小冰河周期，農(nóng)田歉收，大面積干旱，老百姓走投無路。地利，一入關就是首都，來不及組織有效抵抗。人和，官民離心離德，早已大廈將傾。
加上滿清和李自成的組合拳，一個在東北正面戰(zhàn)場高舉高打，一個在內(nèi)部四處游走。雖然搞游擊戰(zhàn)的李自成率先入城，但還未來得及樹立起共同信仰，自己就先腐化墮落戰(zhàn)力銳減。
一直在正面戰(zhàn)場拼殺的滿清抓住機會，山海關一站秒殺翻盤，成為天下共主，鼎定乾坤。
清軍進城后，人口劇增，不僅住房緊張，安全也成了問題。面對龐大的被征服民眾，清覺得并不安全，不能混住在一起。事實上，漢人的反抗精神證明，他們想多了。
清軍以征服者和鍘刀的名義，對社會財富進行了重新分配，沒有遇到一點障礙。他們占領了明朝故宮，以及各級官員留下的豪宅，圈占了普通人家的宅子，把原住民全部趕到外城，城內(nèi)只允許旗人居住。
滿漢分居
這種滿漢分居的格局，從北京開始，成了滿清一朝最基本的城市格局。今天，成都的寬窄巷子已成為最著名的景點，其實這就是當年成都的滿人所居住的“少城”的遺跡。歷史的吊詭就在這里，過去這里是征服者顯示權貴的場所，今天成為普通民眾的游玩之地。
成都寬窄巷子舊照 滿漢分居，在事實上形成了兩種房屋產(chǎn)權制度。在體制內(nèi)的，是滿人，他們住在內(nèi)城。享有朝廷分配的內(nèi)城住房。當然，這些都是搶來的，現(xiàn)在成了朝廷的。
在體制外的是其它民族，主要是漢族的居民，他們無權居住在內(nèi)城，也無權享受分配的住房，只有靠市場機制調(diào)節(jié)。因此，滿清的房產(chǎn)制度就形成了計劃和市場兩種制度并存的格局。 普天之下，莫非王土。滿清建政之初，分配給旗人的宅子都是清所有，旗人只有居住權沒有所有權。但只要沒有因犯罪而被收回，子孫均可居住，這就事實上改變了房屋的所有權。
到了康熙朝，開始允許內(nèi)城旗人之間進行房屋的買賣。這說明默認了房屋所有權的改變，但這并不是真正意義上的產(chǎn)權，保留了犯罪則收回的權力。
到了雍正朝的時候，財政空虛，改革已經(jīng)勢在必行。由于原有分配房屋所有者都是為清朝打天下的功臣的子孫后代，是強大的既得利益集團，指望他們掏銀子買房子是不現(xiàn)實的。但是新建房屋是可以的。
從雍正起，新建房屋由官兵購買或者租住，從獲得房屋的旗人薪水中“扣奉”用于后續(xù)的“蓋房之資”。
“雍正改革”使得原有的分配房屋變成了經(jīng)營房屋，同時也促進了房地產(chǎn)的計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉型，也從中獲利。
從雍正九年到乾隆七年，僅北京一地，陸續(xù)通過克扣俸祿賣出官房“七檁至三檁房共一萬一千三百七間半，作價銀十四萬四千七百二十九兩四錢。業(yè)經(jīng)滿限交足”。
平均每間房12兩白銀，一兩白銀大約相當于人民幣六七百元，也就是說大概每間房在7000-8000人民幣左右。
不過這樣的住房，只有體制內(nèi)的人才能購買，一般人沒有資格購買。到了乾隆時期，這個價格漲到了14兩白銀一間房，相當于八九千元人民幣一間房。這說明，在這套制度實施早期，體制內(nèi)房產(chǎn)價格保持了相對的穩(wěn)定。
房價暴漲
然而在完全實施市場經(jīng)濟的外城房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格卻呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。先是在順治初年，原來住在內(nèi)城的居民被遷出，導致外城居住需求量猛增，市場供不應求，賣家隨意提高價格，動輒一漲就是幾倍。
工科右給事中魏象樞在給皇帝的奏章中大聲疾呼，“罄家所有不足以卜數(shù)椽之棲?！辈⒔ㄗh“祈天語申飭，令該管地方等官，概平一價，凡買者賣者典者賃者，各勿增減，共相保恤，庶比屋可封，國本永固矣?！?br> 他寄希望于最高統(tǒng)治者下達行政命令，把價格降下來，并把這事上升到了事關國本的地位。 然而，皇帝陛下壓根沒聽他的，只是批準用官地安置遷移居民，并未控制房價。原因很簡單，也需要錢??！滿清房屋契稅是3%，價格越高，收入就越多。結果導致房地產(chǎn)價格飛漲，連年翻番。
清華大學歷史教授鄧亦兵研究發(fā)現(xiàn)，順治五年時外城房價為每間房6.5兩，之后房價上漲一倍，達到15.91兩。到了康熙年間，已經(jīng)漲到40.11兩，是順治年間的5倍。在雍正、乾隆時期有所下降，但到了嘉慶時期，已經(jīng)漲到了41.29兩。
全面蕭條
與官方視角中的康乾盛世完全不同的是，從經(jīng)濟活力來看，隨著房地產(chǎn)價格的暴漲，整個滿清的社會經(jīng)濟陷入到了蕭條之中，被學者們稱為康熙蕭條、嘉道中落、道光蕭條。
日本學者岸本美緒指出，“（康熙前期）經(jīng)濟問題以全面物價下跌及與之相伴的滯銷、收入下降等不景氣的形式出現(xiàn)在人們面前。”
吳承明先生認為，“將這一時期的蕭條稱為'康熙蕭條’較為恰當，它始于 17 世紀 30年代，持續(xù)長達半個多世紀?！?br> 到了后來的嘉慶、道光年間，更是每況愈下。燕紅忠綜述前人研究指出：“史學界一般將嘉慶、道光時期清朝的國勢下衰稱之為'嘉道中落’，并將其根源主要歸結于吏治的腐敗。而經(jīng)濟史學界則將注意力更多的放在鴉片戰(zhàn)爭前夕的白銀外流、銀錢比價等方面，并將這一時期的經(jīng)濟下滑稱之為'道光蕭條’”。
清《坐唱圖》 這一判斷，也被第一次來到中國的西方外交使團，英國的馬嘎爾尼使團所記錄，他們親眼目睹了一個停滯的帝國，以及普通老百姓驚人的貧困和溫順以及麻木不仁。他們認為，清朝就是一個泥足巨人，只需要輕輕一推就會被擊倒。事實也果然如此。
然而伴隨著蕭條的，是各大城市房地產(chǎn)價格的不斷上漲，和貌似繁榮的商業(yè)活動。有歷史學家以此來反擊“蕭條說”。卻不知道，這只不過是那個年代的房地產(chǎn)泡沫而已。通過制造泡沫來化解增長難題，難以打開新的發(fā)展通道，結果就是內(nèi)卷和內(nèi)衰。
